W drugim kwartale zagraniczni inwestorzy wyciągnęli więcej pieniędzy z amerykańskiego rynku nieruchomości komercyjnych niż w niego zainwestowali.
Silny apetyt wśród inwestorów zagranicznych na budynki biurowe, mieszkania, centra handlowe i inne nieruchomości częściowo podsycała od dawna hossa na rynku amerykańskich nieruchomości komercyjnych. Teraz, w dobie dojrzewającego cyklu rynku nieruchomości i rosnącej niepewności w geopolityce i globalnej gospodarce, zagraniczni inwestorzy sprzedali więcej amerykańskich nieruchomości komercyjnych niż kupili w kwartale po raz pierwszy od 2013 roku.
Według danych firmy Real Capital Analytics po latach gromadzenia ogromnych portfeli inwestorzy z zagranicy sprzedali nieruchomości w drugim kwartale 2019 r. warte 13,4 mld USD. W ciągu kwartału zagraniczni inwestorzy kupili nieruchomości za 12,6 mld USD. Inwestorzy europejscy i kanadyjscy byli ostatnio aktywnymi sprzedawcami, podobnie jak niektórzy z głośnych inwestorów z Chin. "Nieruchomości w USA są obecnie bardzo drogie, a ludzie myślą, że jesteśmy blisko szczytu rynku", powiedział Matt Posthuma z Ropes & Gray.
Słabnący apetyt inwestorów zagranicznych na nieruchomości w USA kontrastuje z ich rosnącym zainteresowaniem innymi klasami aktywów. Z danych Departamentu Skarbu wynika, że zarządzający zagranicznym kapitałem nadal postrzegają amerykańskie aktywa jako bezpieczną przystań i inwestują środki w amerykańskie akcje i obligacje, lokując w czerwcu prawie 64 mld USD, co jest największą kwotą od sierpnia 2018 r. Co za różnica? W porównaniu z budynkami akcje i obligacje są łatwiejsze do kupna i sprzedaży. Jeśli dojdzie do recesji, właścicielom nieruchomości może być trudniej sprzedać swoje aktywa. "Dla kogoś, kto planuje w perspektywie od trzech do pięciu lat, inwestycje mogą nie być tak dobre, jak są obecnie", powiedział Posthuma. "To strach". Niektórzy krajowi inwestorzy, którzy zainwestowali w nieruchomości komercyjne również przechodzą na margines.
Ogólnie rzecz biorąc, wolumen sprzedaży nieruchomości komercyjnych w USA spadł w pierwszym kwartale tego roku o 9% i wzrósł o 2% w drugim kwartale do 127 miliardów dolarów. Przez dziesięciolecia państwowe fundusze majątkowe, ubezpieczyciele, fundusze emerytalne i biura rodzinne na całym świecie poszukiwały aktywów w USA w celu dywersyfikacji swoich inwestycji i uzyskania stałych zysków. Wielu przyciąga także względna stabilność rynku, ogromna grupa konsumentów oraz głęboki i płynny rynek. Jednak przy silnym dolarze zagraniczni inwestorzy rozładowujący aktywa amerykańskie mogą zwiększać zyski z różnic kursowych w stosunku do słabszych lokalnych walut oraz zyski z wyższych cen. Silny dolar oznacza również, że kupowanie nieruchomości w USA stało się dla nich droższe. Niektórzy inwestorzy unikają inwestycji na obszarach zagrożonych powodzią, ponieważ wzrost poziomu morza i huragany zwiększają koszty. Znalezienie dobrych ofert stało się również trudniejsze w Stanach Zjednoczonych, ponieważ nadchodzi recesja, a inne regionalne i gospodarcze trendy - w tym wpływ handlu elektronicznego na sektor detaliczny - rzucają cień na niektóre rodzaje nieruchomości.
Jednym z największych zagranicznych sprzedawców w drugim kwartale był Ivanhoé Cambridge, dział nieruchomości w kanadyjskim funduszu emerytalnym Caisse de dépôt et placement du Québec, który według Real Capital zakończył sprzedaż nieruchomości o wartości 2,2 miliarda dolarów. W drugim kwartale Ivanhoé Cambridge sprzedał dwa biurowe w Seattle i swój udział w Ritz Plaza, 479-metrowym budynku na Manhattanie. "To dyscyplina inwestycyjna" - powiedział Sylvain Fortier, dyrektor ds. Inwestycji i innowacji w Ivanhoé Cambridge. "Kiedy osiągniesz poziom, który wyznaczyłeś na początku, nie bądź chciwy. Wyjdź i przekaż swoje pieniądze na coś innego." Fundusz emerytalny Quebec koncentruje się obecnie bardziej na nieruchomościach przemysłowych, a mniej na innych rodzajach nieruchomości. Pod koniec ubiegłego roku Ivanhoé Cambridge zainwestował w IDI Logistics, dewelopera i operatora magazynów z Atlanty. Na kolejnej transakcji w czerwcu kierownik inwestycji GLP z Singapuru zgodził się sprzedać amerykańską sieć magazynów przemysłowych o łącznej powierzchni 179 milionów stóp kwadratowych firmie Blackstone Group LP za 18,7 miliarda dolarów, co oznacza największą jak dotąd prywatną transakcję na rynku nieruchomości.
Inwestorzy zagraniczni nadal zainteresowani amerykańskim rynkiem nieruchomości również zaczynają inaczej układać swoje akwizycje. Decydują się raczej na inwestowanie w obligacje niż w akcje, co jest postrzegane jako bezpieczniejszy sposób działania, jeśli gospodarka zbliży się do recesji.
