Firma zajmująca się zarządzaniem powierzchniami biurowymi według modelu coworking - The We Company - bardziej znana jako We Work, w ubiegłym tygodniu opublikowała prospekt emisyjny, co oznacza, że firma jest bliska przeprowadzeniu drugiej co do wielkości w tym roku oferty publicznej, celem pozyskania około 3,5 mld USD i debiutu na technologicznym Nasdaq. Jest tylko jeden problem. Bardzo poważny.
Sektor IPO w bieżącym roku ociera się o granice absurdu. Na parkiecie debiutują technologiczne start-upy, które mimo iż prowadzą 'innowacyjne' biznesy, ale nie potrafią na nich zarobić choćby dolara, a co gorsza, otwarcie przyznają, że zyski pojawią się nieprędko jeśli w ogóle. Mam na myśli tu Uber
We Work z siedzibą w Nowym Jorku jest określany jako jednorożec technologiczny jednak nie do końca jest to spójne. Firma założona w 2010 roku przez Adama Neumanna, który jest obecnie CEO i akcjonariuszem kontrolującym, prowadzi wspólne przestrzenie biurowe w modelu coworking (czyli wynajmują nieruchomość długoterminowo, przekształcają na biuro i podnajmują innym - freelancerom, start-upom, małym firmom itp.). Według prospektu firma posiada 528 obiektów zlokalizowanych w 111 miastach na całym świecie, które zrzeszają 527 tys. najemców, z czego połowa z nich znajduje się poza USA. Rozwój, zasięgi i tempo ekspansji firmy robią wrażenie - w 2010 roku biznes obejmował zaledwie dwa obiekty. Firma, której misją jest 'Stworzyć świat, w którym ludzie pracują, aby zarabiać na (wspaniałe) życie', działa również w Polsce, operując kilkoma (ładnymi) biurami w Warszawie. Mimo iż działalność We Work wycenianego na 47 mld USD, na zdjęciach prezentuje się cukierkowo, analitycy łapią się za głowę i zastanawiają się jak spółka przekona inwestorów z Wall Street, że jest to biznes godny ich inwestycji. Lekko nie będzie.
Głównym zarzutem w kierunku We Work jest jego model biznesowy, który nie posiada żadnych przewag konkurencyjnych, jest łatwy do skopiowania i działa w konkurencyjnej branży, jest bardzo kosztowny oraz to, że spółka nie przetrwa kolejnej recesji, ponieważ wielu jej subskrypcyjnych drobnych klientów przestanie istnieć lub zrezygnuje z usługi tnąc koszty. We Work przekonuje, że to właśnie w okresie spowolnienia elastyczne usługi spółki mogą stanowić przystań dla firm szukających oszczędności. Imponujący wzrost to skokowe roczne przychody (w 2017 roku - 886 mln USD, w 2019 roku 1,82 mld USD tj. 105% wzrostu r/r), ale również lawinowo rosnące straty (w 2017 roku 933 mln USD, w 2018 roku aż 1,9 mld USD tj. wzrost o 103%!). Oczekuje się, że w 2019 roku spółka może wykazać nawet 3,3 mld USD przychodów, ale nie wiadomo, jakie będą koszty (za I połowę roku straty rzędu 690 mln USD). Poniekąd jest to uzasadnione - gigantyczne straty wynikają z szybkiego wzrostu, nakładów inwestycyjnych przy dostosowaniu przestrzeni biurowej, marketingu czy kosztów bieżących. Inwestorzy zysków nie zobaczą jeszcze przez wiele lat, skoro w prospekcie wykazano plany ekspansji do 280 miast jako optymalny zakres działalności.
Analizując ów prospekt, analitycy zwracają także uwagę na dwa osobne czynniki - ogromną kwotę 47 mld USD długoterminowych zobowiązań (z najmu) bez pokrycia oraz nieprzejrzystą strukturę korporacyjną (The We Company to zbiór podmiotów jakWeGrow; WeLive czy Meetup świadczących różne usługi). Komentowane są także niejasne transakcje z udziałem Adama Neumanna, założyciela firmy, w tym - według Wall Street Journal - ta najistotniejsza polegająca na 'wyprowadzeniu' ponad 700 mln USD ze spółki w formie akcji i pożyczek opartych na akcjach, na kilka tygodni przed planowanym IPO, co nie jest dobrym sygnałem dla szerokiego rynku, a wręcz sygnałem ostrzegawczym. Komentatorzy dodają również, że jeżeli spółce uda się zmonetyzować akcje według wysokiej wyceny rzędu 47 mld USD, przyniesie to obecnym inwestorom jak SoftBank, Benchmark, T. Rowe Price, Fidelity i Goldman Sachs satysfakcjonującą stopę zwrotu, jednak inwestorzy nabywający akcje w IPO czy później na rynku publicznym z drugiej ręki, mogą mieć wysokie obawy o perspektywy i wskazują tu przykład Ubera, na którym nikt (poza daytraderami) nie zarobił.
Tak czy inaczej w ciągu kilku tygodni czeka nas kolejne medialne show. Tylko czy ktokolwiek (poza udziałowcami) na tym kiedykolwiek zarobi?
