Kiedy Jeffrey Kolitch był dzieckiem, chciał zostać zawodowym sportowcem. "Ale to nigdy nie miało się wydarzyć" - ubolewa zarządzający funduszem Baron Real Estate. Choć był kapitanem swoich drużyn baseballowych i koszykarskich, "szczyt formy osiągnął w szkole średniej". Jednak coś z tego sportowego zapału pozostało i przełożyło się na jego karierę jako zarządzającego funduszem: "To, co zawsze lubiłem w sporcie, to rywalizacja i to, że istnieje tabela wyników".
Karty wyników nie mogłyby być bardziej przejrzyste w świecie funduszy inwestycyjnych, a od pewnego czasu Kolitch, lat 52, wygrywa. Jego fundusz o wartości 1,3 mld USD (MUTF: BREFX) z 10-letnią roczną stopą zwrotu na poziomie 16,8% bije na głowę 99% swoich konkurentów w kategorii Real Estate wg Morningstar i o milę przewyższa benchmarkowy indeks S&P United States REIT o 9%. Strategia Kolitcha różni się od strategii jego kolegów z branży, z których większość inwestuje w fundusze typu REIT (Real Estate Investment Trusts). Z założenia, REIT-y wypłacają swoje zyski w formie dywidendy, ograniczając tym samym możliwość reinwestowania w firmy w celu ich rozwoju. Skupiają się one również tylko na niektórych sektorach rynku nieruchomości. "REIT-y oferują raczej wąski zestaw możliwości inwestycyjnych, w tym biurowce, centra handlowe, apartamenty, magazyny samoobsługowe, magazyny przemysłowe, hotele i kilka mniejszych niszowych kategorii" - mówi Kolitch.
Jego fundusz nie jest funduszem REIT, ale "funduszem związanym z nieruchomościami", który na koniec lutego miał tylko 19% swoich aktywów w REITs. Kolejne 19% było w kasynach, takich jak Wynn Resorts
Kolitch porównuje swoją strategię do gry w baseball: rozszerzając swój świat inwestycji, "ma pięć zamachów na boisko, a nie jeden". Oczywiście, poszerzanie uniwersum inwestycyjnego wymaga również szerszego zestawu umiejętności analitycznych. Kolitch ma trzech dedykowanych analityków nieruchomości, którzy wspierają go bezpośrednio. Dwóch z nich jest z nim od około grudnia 2009 roku, a trzeci od sześciu lat. Ale ponieważ fundusz, który pobiera roczną opłatę w wysokości 1,33%, angażuje się w sektory, które pokrywają się z innymi funduszami Barona z siedzibą w Nowym Jorku, jest około 15 innych analityków Barona, którzy pomagają mu swoimi własnymi spostrzeżeniami.
Ojciec Kolitcha, prywatny deweloper nieruchomości, który nadal pracuje w wieku 79 lat, może być uznany za czwartego, choć nieopłacanego analityka. "Nie ma osoby, z którą rozmawiałbym więcej o nieruchomościach niż z moim ojcem - dosłownie każdego dnia" - mówi Kolitch.
Zrozumienie dynamiki pomiędzy prywatnymi i publicznymi rynkami nieruchomości jest bardzo ważne, ponieważ wyceny mogą się znacznie różnić w różnych sektorach. Przykładowo, apartamentowiec na Manhattanie zakupiony lub wybudowany przez prywatnego dewelopera może zostać sprzedany za inną cenę za stopę kwadratową niż podobna nieruchomość wyceniona w portfelu publicznych REIT-ów.
Chociaż każdy sektor nieruchomości różni się pod względem wyceny, "w tej chwili istnieje bardzo przekonujący argument za publicznymi [nieruchomościami]" - mówi Kolitch. "To branża wysoko dyskontowana w stosunku do rynku prywatnego i oferuje większą płynność i przejrzystość wartości. W związku z tym inwestorzy potrzebują aktywnego zarządzania funduszami w środowisku nieruchomości, gdzie wiele biur i hoteli zostało opróżnionych z powodu pandemii. Kluczowe jest określenie, które sektory i firmy przetrwają, a nawet rozwiną się.
"Firmy z branży kasyn i gier, takie jak Wynn Resorts, Las Vegas Sands
Kolitch zawsze skupia się na jakości ładu korporacyjnego w każdej potencjalnej inwestycji, sprawdzając, czy kadra zarządzająca myśli długoterminowo, podejmuje mądre decyzje dotyczące alokacji kapitału i stawia interesy akcjonariuszy na pierwszym miejscu. W przypadku jednego z jego ulubionych kasyn, Penn National Gaming, podoba mu się, że prezes Jay Snowden "dokonał jednego z najlepiej przeprowadzonych strategicznych zwrotów biznesowych, z jakimi kiedykolwiek mieliśmy do czynienia". W zeszłym roku Penn zainwestował w Barstool Sports, cyfrową firmę medialną, która produkuje treści koncentrujące się na sporcie i popkulturze. Kolitch uważa, że inwestycja ta stworzyła "znaczące synergie dla całego ekosystemu Penn", dzięki czemu firma nie tylko prowadzi 41 fizycznych kasyn w 19 stanach, ale także "oferuje zakłady sportowe online, gry kasynowe i rozwijającą się platformę medialną".
Zastosowanie nowych technologii w nieruchomościach jest również niezbędne dla firm, aby odnieść sukces, mówi Kolitch. "Branża nieruchomości, która reprezentuje około 13% PKB, uniknęła dekad innowacji technologicznych, podczas gdy wiele innych branż rozwinęło się bardzo szybko" - zauważa. Widzi on ogromne możliwości i silne długoterminowe perspektywy dla napędzanych technologią firm z branży mieszkaniowej, takich jak Zillow Group (ZG) i Opendoor Technologies, powołując się na około 1,6 biliona dolarów w transakcjach sprzedaży domów w USA rocznie.
"Konsumenci poszukują usprawnionych, zaawansowanych technologicznie doświadczeń zakupowych" - mówi. "Obie firmy opracowują prostszą transakcję na rynku nieruchomości, która umożliwi konsumentom kupno, sprzedaż, wynajem i finansowanie nieruchomości mieszkalnych za pomocą kliknięcia przycisku".
Nie oznacza to, że Kolitch całkowicie unika bardziej tradycyjnych REIT-ów; będzie je kupował, jeśli cena będzie odpowiednia. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy 2020 roku zaczął kupować akcje REIT-ów zajmujących się centrami handlowymi, takich jak Simon Property Group
Chociaż Kolitch jest zazwyczaj inwestorem długoterminowym, jest również skłonny do podejmowania taktycznych ruchów w oparciu o główne wydarzenia makroekonomiczne, takie jak Covid-19. Mieszkając na początku swojej kariery zawodowej w Azji podczas epidemii SARS, wiedział jak poważna może stać się ta pandemia. Tak więc na początku lutego ubiegłego roku sprzedał wiele swoich pozycji związanych z podróżami, takich jak Wynn Resorts, Marriott Vacations Worldwide
