Często zdarza się, że akcje REIT nie generują spektakularnych stóp zwrotu, jednak wypłacają kwartalne lub miesięczne odsetki. I o to właśnie w tym chodzi. Jak dobra lokata. Tym razem przyjrzymy się dwóm niewielkim funduszom.

Gladstone Commercial Corporation (GOOD  ) to fundusz wypłacający comiesięczne odsetki dla akcjonariuszy i to nieprzerwanie od 15 lat. Ten niewielki podmiot, z kapitalizacją giełdową obliczaną na 746 mln USD, wynajmuje rozrzucone po całych Stanach Zjednoczonych nieruchomości komercyjne m.in. takim klientom jak General Motors (GM  ) i Morgan Stanley (MS  ). Spółka zarządza pulą 109 nieruchomości w 24 stanach, w których powierzchnie wynajmują względnie ustabilizowani najemcy obsługujący 19 różnych branż. Dzięki dokładnej weryfikacji najemców, rotacja jest niewielka, a obecne obłożenie jest bliskie ideału i wynosi 98% powierzchni. Według ostatniego raportu kwartalnego, spółka zmniejszyła zadłużenie netto w stosunku do aktywów brutto do 45,9% (46,8% r/r). Blisko 2/3 długoterminowego zadłużenia spółki ma stałą stopę procentową, co oznacza tyle, że gdy stopy procentowe wzrosną, nie wpłynie to na większość wysokości długu funduszu.

Fundusz ma też wady. Dywidenda, z obecną stopą 7,01%, jest wprawdzie wypacana co miesiąc po 0,125 na akcję, jednak od ponad dekady nie odnotowano jej wzrostu. Ponadto spółka wypłaca 96% z realizowanych zysków, co może oznaczać, że w przypadku wystąpienia recesji lub podwyżek stóp procentowych, wysokość wypłaty może nie zostać utrzymana. Fakt, że została utrzymana podczas trwania kryzysu sprzed dekady, daje nadzieję, że zbilansowany portfel długoterminowych najemców oraz rosnące FFO (fundusze spółki z działalności operacyjnej - 36,2 mln USD za trzy kwartały 2019 r. w porównaniu z 34,6 mln USD r/r) utrzyma taki stan rzeczy.

Whitestone REIT (WSR  ) notowany od 2010 roku, z kapitalizacją ledwie 545 mln USD, jest właścicielem i operatorem nieruchomości komercyjnych głównie w stanach Arizona i Teksas (Phoenix 44%, Houston 28%, Dallas 12% i Austin/San Antonio łącznie 15%). Spółka koncentruje się na wskazanych miastach ze względu na spodziewaną migrację ludności w nadchodzących latach, w dużej mierze przez emerytów z północy, szukających cieplejszego klimatu. Głównym przedmiotem działalności funduszu jest operowanie 57 nieruchomościami (wiele z nich spółka przejęła w czasach ostatniego kryzysu i tzw. 'detalicznej apokalipsy'), które obecnie sprofilowane są na spełnianie codziennych potrzeb jak miejsca rozrywki czy usług oraz sklepy z artykułami szybkozbywalnymi (Whole Foods Market, Verizon). Rezultaty tej strategii sprawdzają się co najmniej przyzwoicie, na koniec trzeciego kwartału 2019 roku 90% lokali spółki posiadało najemców. Inwestorów, wprawdzie nie cieszy mierny wzrost wartości nominalnej akcji ledwo o 16% od czasów debiutu, jednak spółka nadrabia to z solidną wypłatą comiesięcznej dywidendy w wysokości 0,095 USD (której nie podwyższa od początku notowań), co daje obecnie stopę rzędu 8,47%.

Whitestone ma też wady. Wysoka wypłata obciąża mocno budżet spółki, stąd też za przejęcia nieruchomości spółka 'płaci' w drodze zwiększania zadłużenia i emisji akcji, aby móc sfinansować wzrost. Jeśli chodzi o zadłużenie, wzrosło ono o ponad 500%, odkąd Whitestone weszła na giełdę, do prawie 622 mln USD, co w przeliczeniu na wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego, stanowi wartość powyżej średniej. Od 2016 r. spółka generuje ujemny wzrost zysków tj. -1% w 2016 r., -7% w 2017 r., -7% w 2018 r., czy -8% szacowanych na 2019 r. Oznacza to, że wskaźnik wypłat wzrósł i obecnie wynosi 106% na podstawie FFO. Oznacza to tyle, że Whitestone, który nie doświadczył jeszcze recesji jako spółka publiczna, budzi obawy, że gdy nadejdzie spowolnienie, spółka może nie utrzymać obecnej stopy wypłaty.

Na rynku giełdowym szukam ciekawych spółek, jednak unikam określania powyższych podmiotów jako inwestycji z wielką dywidendą, jednak mimo swoich wad, wyglądają one na solidne, które mogą odgrywać niewielką rolę w szerszym portfelu generującym pasywny dochód.