Zakup nieruchomości czy mieszkania jest przez wiele osób, szczególnie w bieżących czasach, często traktowany jako aktywo, które ma przynieść określony zwrot z inwestycji. Konstruując dobry portfel inwestycyjny pod dywidendy, należy koniecznie wziąć pod uwagę co najmniej jeden REIT, a jednym z kandydatów może być MGM Growth Properties (MGP  ) obsługujący nieruchomości z branży hazardowej.

Dla przypomnienia, REIT to Real Estate Investment Trust, a więc fundusz inwestujący w nieruchomości komercyjne lub mieszkalne. Konstrukcja REIT-ów odróżnia je od tradycyjnego funduszu inwestycyjnego, ponieważ są zobowiązane do przeznaczeni 3/4 kapitału w nieruchomości pod wynajem, a 90% zysków przeznaczanych jest na wypłaty dla akcjonariuszy, dzięki czemu unikają podatku dochodowego.

Dlatego też MGP może zaoferować akcjonariuszom roczną stopę dywidendy na poziomie 6,37% (1,88 USD na akcję), choć płaci ją dopiero od 3 lat. Zainteresowani?

Z pewnością jest to atrakcyjna wypłata, ale czytelnicy 'Paszportu' prawdopodobnie są ciekawi trwałości stałych wpływów na rachunek maklerski. MGP jest wiodącym funduszem operującym nieruchomościami z branży rozrywkowej, takimi jak hotele, kasyna czy restauracje - szczególnie w Las Vegas, co akurat stanowi pewną niszę w branży funduszy nieruchomościowych, ograniczonej do kilku podmiotów. MGP jest powiązany kapitałowo ze znanym operatorem kasyn MGM Resorts (MGM  ) i zarządza lokalami, w których biznes prowadzi MGM. Dzięki takiej konstrukcji, to MGM niejako ponosi większe ryzyko związane z koniunkturą branży hazardowej, co znów chroni akcjonariuszy MGP przez zawirowaniami.

Szybka analiza. Spółka, o obecnej kapitalizacji blisko 11,5 mld USD, na giełdowym parkiecie przegrywa z szerokim rynkiem S&P500 (SPY  ) przynosząc inwestorom stopę zwrotu z ostatniego roku bliską zero % (dla porównania ETF SPY 19%), jak również w starciu z ETF reprezentujący amerykańskie REIT-y (USRT  ). MGP konsekwentnie podnosi dywidendę od 3 lat (co jest krótkim okresem), tj. roczna płatność wyniosła 1,43 USD w 2016 r., w porównaniu z 1,87 USD w ubiegłym roku, wypłacając przy tym niemal cały wygenerowany zysk (85%), co pozostawia niewiele środków do reinwestowania w dalszą działalność i rozwój. Zysk na akcję (P/E) rośnie w tempie 35% r/r w ciągu ostatnich 3 lat, a MGM Growth Properties wypłaciło w ubiegłym roku 725% swoich wolnych przepływów pieniężnych, co może być niepokojące, jeśli przepływy pieniężne się nie poprawią. Wypłata tak wysokich odsetek przepływów pieniężnych sugeruje, że dywidenda została sfinansowana z dźwigni finansowej. Warto również zwrócić uwagę, że MGP jest obciążony znaczną kwotą długu, wskaźnik D/E na poziomie 2,34 nieco zbyt wysoki, podobnie jak dług netto w wysokości 5,94 razy większym niż EBITDA, stawia spółkę na dużej dźwigni finansowej. Wysoki wskaźnik P/E 25 oraz PEG (Price Earnings Growth) na poziomie 4,84 stawia spółkę na niekorzystnej pozycji, ROE 4,30% jest przyzwoity w skali branży, w której działa spółka, choć to niewiele.

Należy również zwrócić uwagę, że MGM Growth Properties wyemitowało w ubiegłym roku znaczącą liczbę nowych akcji. Regularne emitowanie nowych akcji może być szkodliwe - trudno będzie zwiększać dywidendy na akcję, gdy akcjonariat się rozwadnia.

Stopa dywidendy i analiza techniczna to nie wszystko. MGP choć na pierwszy rzut oka wygląda atrakcyjnie z uwagi na stopę wypłaty dla akcjonariuszy czy egzotykę branży, w której się porusza, nieco traci na blasku jeśli spojrzeć pod kątem analizy fundamentalnej. Wprawdzie rosną zyski i kwoty dywidendy, jednak okres jest na tyle krótki, że trudno prognozować ich trwałość w kolejnych okresach rozliczeniowych. MGP nie jest w istocie złą spółką, to solidny płatnik rosnącej dywidendy, przeznaczony raczej dla bardziej agresywnych inwestorów dywidendowych, nie obawiających się beniaminków w branży. Dla tradycjonalistów na rynku są dostępne bardziej obiecujące akcje do kupienia.